Lån til hus – for førstegangskøberen

Har du planer om at foretage et huskøb, skal du være opmærksom på, at der findes forskellige typer af boliglån at vælge imellem. For at finde det boliglån der bedst matcher med dine behov, afhænger dette af hvor risikovillig du er og størrelsen af din nuværende opsparing. Denne artikel er til dig, som førstegangskøber, der har en masse spørgsmål omkring boliglånet- og købet.

  • Helt gratis og uforpligtende
  • Nemt og hurtigt
  • 100% Sikkert
Trin 1 af 3 nemme trin
  • 1Find dit lån
  • 2Send din ansøgning
  • 3Nyd det!
Indtast lånebeløb

Inden du beslutter dig for, at finde ud af hvordan drømmeboligen skal finansieres, er det en god idé at sætte sig grundigt ind i typerne af lån, da der er stor forskel på disse, samt hvilke faktorer der spiller en rolle i størrelsen af lånene.

Personlig indkomst og udgifter – de afgørende faktorer

Det første skridt ved et boligkøb er, at man dykker ned i sit budget, og får et overblik over sine faste udgifter for at finde ud af, hvilken prisklasse huset kan ligge i. Her anbefales det at man kontakter sin bankrådgiver, der kan give en hjælpende hånd til, at udarbejde et budget for, hvor meget du skal af med på månedlig basis og hvor meget plads der er til ændringer i økonomien, hvis dette skulle finde sted.

Efter i har afklaret hvor meget der er tilbage til husholdningen for resten af måneden efter diverse udgifter, kan det være en god idé, at man i en bestemt periode, eksempelvis 4 – 6 måneder, forsøger at leve for det bestemte beløb, for at få en følelse af, hvorvidt det er muligt eller om det er sat for lavt. Går eksperimentet som det skal, kan du snildt overbevise banken og Jer selv om, at det er muligt at skrue ned for forbruget.

Det anbefales af boligadvokat Herning, at man sætter penge af til vedligeholdelsen af boligen, da denne udgift, som kan variere fra bolig til bolig, er en af de helt store udgifter ved et hus. Med mindre huset er helt nybygget, kan der gå et par år før der er tale om behovet for vedligeholdelse og tilbygninger.

Øvrige vigtige udgifter ved indflytningen kan være de hårde hvidevare, som opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler og så videre. Elektriske installationer er en tredje udgift, der også kan være en høj udgift, alt efter behov. En tommelfingerregel er, at jo ældre huset er, jo bedre er det at være forberedt på disse nødvendige former for udgifter.

Boligens pris – Hvor meget må den koste?

Det er en meget lille procentdel af boligkøbere, der køber boligen kontant. Størstedelen af boligkøbere tager ét boliglån eller flere for at købe boligen. Har man planer om, at låne hele beløbet, kan man gå ud fra denne tommelfingerregel; Ved boligkøb går man typisk ud fra den samlede indkomst for hele husstanden, hvor denne ganges med 3 – 3.5 gange husstandens totale årsindkomst.

Det vil sige, hvis husstanden har en årlig indkomst på cirka 500.000 kroner, har man råd til et hus til cirka 1.5 millioner kroner. Har man en samlet årsindkomst på 1 mio. kr. kan man forvente, at huset højst kan koste cirka 3.5 mio. kr.

Dog skal man være opmærksom på, at hvis man har en anden gæld eller et ualmindeligt højt forbrug, er denne tommelfingerregel ikke gældende.

Typer af boliglån – Hvilke findes der?

Nu er tiden kommet til lånet. Banken har godkendt dit budget, og har vurderet at det vil låne dig de nødvendige penge. Det kan være en god idé, at man prøver at gå til forskellige banker før man træffer det endelige valg, da det kan variere hvilke budgetter der bliver godtaget, og hvorvidt banken vurderer, at det kan få tilbagebetalt sine udlånte penge, med renter.

Det samlede lånebeløb, der skal lånes til finansieringen af boligen, udgøres af de følgende delelementer:

Realkreditlån

  • Lånet kan være op til 80 procent af boligværdien.
  • Hvis der er tale om et sommerhus, er det kun 75 %, der kan lånes som et realkreditlån.
  • Det der er særligt ved et realkreditlån er den lave rente. Da realkreditinstituttet får pant i din bolig løber de en mindre risiko, når lånet gives og netop derfor kan pengeinstituttet tilbyde mere fordelagtige rentevilkår.

Udbetaling

  • Kontant udbetaling på mindst 5 procent. Jo mere man kan betale her, jo mindre behøver man at låne – dermed mindre at betale I rente.

Eventuelle boliglån i banken

  • De resterende cirka 15 procent af boligens pris kan yderligere lånes i en bank eller et realkreditinstitut. Dette kaldes også restfinansiering eller efterfinansiering.
  • Da pengeinstituttet ikke har samme sikkerhed i huset som ved realkreditlånet er renten ved denne type lån typisk højere end ved et realkreditlån.

Fælles for boliglånene er, at disse oftest løber over en periode på mellem 10 år – 30 år.

Det kan være svært at forudsige rentens bevægelse, hvorvidt den stiger eller falder, derfor bør man grundigt undersøge, hvilken form for lån der passer bedst til din økonomi.

En tommelfingerregel er, at der bør være plads til ændringer i dit budget til eventuelle rentestigninger, da disse som det nævnes kan være svære at forudsige.

Som tidligere beskrevet kan det være en god idé at undersøge tilbud fra forskellige pengeinstitutter, banker og realkreditselskaber, da priserne og vilkårene for lånene kan variere.

Gebyrer og øvrige omkostninger ved selve boliglånet

Det er ikke kun renter man betaler for ved et boliglån, der er også en række gebyrer og øvrige omkostninger, som skal betales til realkreditinstituttet, banken og staten, når der lånes penge.

Nogle af disse inkluderer:

  • Et lånesagsgebyr til banken svarende til mellem 2.000 og 4.000 kroner.
  • Et gebyr til realkreditinstituttet som typisk lyder på 2.000 kroner. Dette er for ekspeditionen af tinglysningen.
  • Et tinglysningsgebyr til staten på 1.660 kroner, som betales ved stort set alle lån.
  • I forlængelse af ovenstående tinglysningsgebyr betales yderligere 1,5 % af lånet størrelse til staten også.
  • Et bidrag til realkreditinstituttet. Bidragssatsen afhænger af, hvor stor en del af boligen der belånes. Jo højere andelen af boligen der er belånt, jo højere vil denne bidragssats være.

Særlige vilkår, hvis der er tale om en intern handel mellem familie

Har du et barnebarn eller et kært barn du ønsker er overdrage boligen eller sommerhuset til er der særligt favorable vilkår gældende. Dette kaldes familieoverdragelse og er til for familiens fordel.

Denne form for overdragelse finder typisk sted, når boligen skal foræres til den næste i rækken eller til et barnebarn. Det er ikke lovligt at give huset væk uden videre, selvom dette er den mest fortrukne løsning. Der er dog stadig en masse penge der kan spares, da lovgivning i dette tilfælde er til fordel for familierne.

Ved overdragelse af boligen til familiemedlemmer kan, der afhængigt af boligens seneste offentlige vurdering fratrækkes 15 % af den totale pris. Det vil sige, hvis boligen eksempelvis koster 2.000.000 kroner må boligen overrækkes til familiemedlemmet til 1.7 mio. kr.

På denne måde har forældrene eller bedsteforældrene overdraget 300.000 kroner uden at blive påkrævet at betale gaveafgiften, der træder i kraft, hvis beløbet overstiger 64.300 kroner per forælder, hvilket er den seneste offentliggjorte sats.

En yderligere fordel ved familieoverdragelsesloven er, at der er mulighed for at aftale et rentefrit eller et afdragsfrit lån. Det skal dog understreges, at der skal være tale om et reelt lån, hvilket kræver at man udarbejder et gældsbrev.

Dette kan man vælge at gøre selv, dog er det vigtigt at dette gøres korrekt, da det ellers kan medføre økonomiske konsekvenser. De fleste kontakter typisk en boligadvokat til at varetage denne opgave og sørge for at gældsbrevet opfylder alle retningslinjer og vilkår.

Samtidigt skal lånet ske på et anfordringsvilkår som betyder, at lånet skal kunne opsiges med kort varsel. Dette skal yderligere fremgå i gældsbrevet, hvilket boligadvokaten, set man vælger at kontakte en, vil sørge for.

Har man som forældre ønsker om, at overdrage hele boligen eller sommerhuset til sin nærmeste, kan dette også lade sig gøre. Loven tillader, at man som forælder kan forære op i mod 64.300 kroner per forælder, uden omkostninger og renter til sine familiemedlemmer.

Det vil sige, at man årligt kan fratrække cirka 128.500 kroner årligt, set at man har to forældre. Dette skal dog afskrives på gældsbrevet.

Ved bolighandler skal der inden huset overdrages udarbejdes et skøde, hvor dette efterfølgende skal sendes til tinglysningen. Prisen for skødet afgøres på baggrund af købsprisen. Anvendes eksemplet fra tidligere vil dette lyde på 10.200 + 1.660 for tinglysningsafgiften, hvilket resulterer i en udgift på cirka 16.390 kroner.

Skødet er det offentlige bevis for ejeren af boligen, og bliver typisk udarbejdet af en boligadvokat. Det anbefales ikke at man gør dette selv, da der ligesom gældsbrevet, er særlige retningslinjer for, hvad der skal indgå i et skøde, derfor bør man igen kontakte en boligadvokat til at varetage denne opgave.

Som ovenstående beskriver er der en masse overvejelser ved boligkøb og boliglån, der kan medføre til at bolighandler virker komplicerede og uoverskuelige, men med den rette hjælp og assistance kan man komme i gennem handlen uden de helt store vanskeligheder.